주택담보대출, 지금 결정하면 손해봐요!

 

지난 3월 16일, 한국은행이 기준금리를 0.75%로 인하했습니다. 코로나19의 영향으로 금융경제가 위축되자 기준금리를 0.5%p나 조정하는 ‘빅컷’을 단행한 것인데요. 사상 처음으로 맞게 된 제로금리 시대, 주택담보대출에는 어떤 영향이 있을지! 그리고 기존 대출자와 신규 대출자에게 조금 더 유리한 선택은 무엇일지 정리했습니다.

 

우선, 대출 형태에 따라 달라요!

대부분의 금융기관에서 취급하는 주택담보대출 금리는 대출에 적용하는 기준금리에 가산금리를 더해 정해집니다. 여기에 우대금리를 빼고 최종 금리가 정해지죠. 변동형일 경우 달마다 고시되는 코픽스(COFIX, 자금조달지수)가, 혼합 금리형일 경우 매일 바뀌는 금융채가 그 기준이 됩니다. 따라서 한국은행이 정하는 기준금리가 이 두 지표에 어떤 영향을 끼치는지를 먼저 알아야 합니다.

 

변동금리형 대출은?

통상적으로, 기준금리가 내려가면 변동형 대출 금리도 떨어집니다. 은행이 기준금리에 따라 예 · 적금처럼 자금을 조달하는 상품의 금리를 조정하고, 이 금리의 평균값인 코픽스*가 다시 대출 금리의 기준이 되기 때문이죠. 따라서 기준금리가 내려가면 이어서 대출 금리가 떨어질 것을 예상해볼 수 있습니다. 실제로 2019년 10월, 기준금리가 1.5%에서 1.25%로 변경된 이후 코픽스는 꾸준히 하락했습니다. 매달 15일 공시되는 코픽스 수치는 아직 두고봐야 하지만, 여기까지 이해하면 ‘기준금리가 인하되면 코픽스가 하락하면서 변동형 대출 금리가 떨어진다’는 걸 알 수 있어요.

* 코픽스는 계산하는 방법과 시기에 따라 잔액 코픽스, 신잔액 코픽스, 신규취급액 코픽스로 다시 나뉩니다. 세 가지 코픽스의 차이점은 다음에 자세히 살펴볼게요!

 

그렇다면 혼합형 대출은?

혼합형 대출은 일정기간은 고정 금리를, 이후부터는 변동형 금리를 적용하는 방식입니다. 이때, 고정 금리가 적용되는 기간은 대출 시점, AAA등급 금융채 금리가 기준이 됩니다.

보통은, 기준금리가 내려갈 때 채권의 금리 역시 떨어집니다. 따라서 이 시기에 신규로 대출을 받는다면 대출 금리가 떨어질 것으로 예상하는 것이 일반적입니다. 그러나 최근 ‘혼합형 대출 금리가 오히려 올랐다’는 기사를 많이 볼 수 있는데요. 경제 위기로 현금을 확보하려는 투자자들이 늘어나면서, 채권의 금리가 오르게 되었기 때문으로 볼 수 있습니다. 

 

그래서, 우리집은 어떻게 하는게 좋을까?

먼저 기존에 대출이 있는 경우라면 신규 대출로 갈아타는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 특히 3년이 지나 중도상환수수료가 없다면 대환 대출의 적기라고 볼 수 있죠. 그러나 부동산 규제가 꾸준히 강화되어 기존 대출 금액만큼 대출이 어려울 수도 있는데요. 변동형 금리 중 신잔액 기준 코픽스가 적용된 상품으로 갈아타면 기존의 LTV와 DTI를 적용해 최초 대출시점과 동일한 금액을 대출받을 수 있습니다. 단, 다주택자의 경우에는 신규 대출의 문턱이 더욱 높아졌으니 신중해야 합니다.

신규로 대출을 받을 예정인 경우라면 조금 더 상황을 지켜보는 것이 좋습니다. 저금리 기조가 이어질 땐 고정 금리로 대출을 받는 것이 유리하지만, 혼합형 대출 금리가 일시적으로 상승했기 때문이죠. 또한 기준금리 인하 이후 변동형 대출의 기준이 되는 코픽스가 아직 고지되지 않았기 때문에, 적어도 4월 15일 이후 새로운 코픽스를 반영한 대출 금리와 비교해보는 것이 현명합니다.

 

코로나19가 가져온 사상 첫 제로 금리 시대! 금리는 저축과 투자에도 중요한 요소이지만, 대출에도 영향을 끼치기 때문에 예민하게 주시할 필요가 있습니다. 어려운 상황에서 조금이라도 더 적은 금리로 가계 부담을 줄이기 위해, 다음에도 유용한 정보를 가지고 오겠습니다.